Quels métiers sont concernés par l'obligation de formation loi ALUR ?

L'obligation de formation continue dite loi ALUR ne suit pas un métier, elle suit une carte professionnelle. C'est la nuance qui explique la plupart des confusions : un négociateur en office notarial et un négociateur en agence font le même geste commercial, et ne relèvent pas du même régime. Voici qui doit ses 14 heures par an, qui n'en doit aucune au titre de l'ALUR, et surtout ce que doivent les autres à la place, parce qu'aucun métier de la chaîne immobilière n'est réellement dispensé de se former.

Le périmètre ALUR se déduit de trois textes, pas d'une liste de métiers

La règle : est assujetti qui détient une carte professionnelle immobilière, ou qui agit sous celle d'un autre.

L'article 3-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, pose l'obligation et sa sanction : la carte professionnelle « ne peut être renouvelée si [les assujettis] ne justifient pas avoir rempli cette obligation ». Le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 en fixe la durée, 14 heures par an ou 42 heures au cours de trois années consécutives d'exercice, et désigne à son article 1er trois catégories de personnes :

• les titulaires de la carte professionnelle ou, pour les personnes morales, leur représentant légal et statutaire ;
• les personnes qui assurent la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau ;
• les personnes, salariées ou non, habilitées par le titulaire de la carte à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte.

Le Campus, organisme de formation enregistré et certifié QUALIOPI, applique ce périmètre tel quel : un compte et un compteur d'heures par personne assujettie, quel que soit son statut social.

Le troisième point est celui qu'on oublie le plus souvent. Il englobe les négociateurs salariés, les agents commerciaux immatriculés au RSAC et les mandataires de réseau. Le statut social ne change rien à l'obligation.

Les quatre mentions de carte concernées

L'expression « carte T » n'existe pas dans les textes. C'est un raccourci de métier, commode mais imprécis. L'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 nomme les mentions ainsi :

Deux précisions utiles. La mention « Syndic de copropriété » est autonome depuis le décret n° 2015-702 du 19 juin 2015 : avant cette date, le syndic était couvert par la gestion. Et la mention « Prestations touristiques » existe, mais comme mention additionnelle accessoire, pas comme carte à part entière.

Un professionnel qui détient plusieurs mentions ne multiplie pas ses heures pour autant : l'obligation s'attache à la personne, et le décret fixe une durée unique sans multiplicateur. C'est une lecture des articles 1er et 2 du décret n° 2016-173, à confirmer auprès de votre CCI en cas de doute sur votre situation.

Qui est hors champ, et pourquoi

L'exclusion n'est pas dans la loi, elle est dans le décret d'application, et elle est fonctionnelle.

L'article 2 de la loi Hoguet ne nomme aucune profession : il renvoie à un décret. C'est l'article 95 du décret n° 72-678 qui donne la liste. Ne relèvent pas de la loi Hoguet, « pour les opérations qu'ils sont régulièrement habilités à réaliser dans le cadre de la réglementation de leur profession » : les notaires, les avocats, les huissiers de justice, les géomètres experts, les administrateurs judiciaires, les experts fonciers et agricoles, les experts forestiers (le texte vise aussi les avoués, profession supprimée en 2012 et jamais retirée de la liste).

Le mot important est « pour les opérations qu'ils sont régulièrement habilités à réaliser ». L'exclusion est liée à l'activité exercée, pas au statut de la personne. Un professionnel exclu qui sortirait du cadre de sa réglementation ne serait pas couvert par cette exception.

Le tableau à garder : un régime par métier

Aucun de ces métiers n'échappe à la formation. Ils échappent à l'ALUR, ce qui est différent.

Chez Le Campus, seules les formations relevant du champ ALUR sont concernées par les parcours 14 h et 42 h : les professionnels des régimes voisins doivent se tourner vers les organismes habilités par leur propre autorité de tutelle.

Les trois pièges de lecture les plus fréquents

1. « Le diagnostiqueur n'a pas d'obligation de formation. » Faux. L'arrêté du 1er juillet 2024 impose une formation continue à l'intérieur de chaque cycle de certification de sept ans : une première fois entre le début du cycle et la fin de la quatrième année, une seconde moins de dix-huit mois avant l'échéance. Le régime n'est pas ALUR, l'obligation existe.

2. « Le code monétaire et financier impose 7 heures au courtier. » Inexact. L'article R. 519-11-3 du code monétaire et financier parle d'une formation « d'une durée suffisante adaptée à leurs activités ». Le chiffre de 7 heures vient du code de la consommation, pour le seul crédit immobilier, et le texte y vise littéralement les prêteurs. C'est une pratique de place contrôlée par les associations professionnelles, pas une durée inscrite dans le CMF.

3. « Je vends de l'assurance en gestion locative, donc je dois 15 heures en plus. » Pas forcément. L'ACPR indique que les intermédiaires d'assurance à titre accessoire ne sont pas soumis à l'obligation de formation continue de l'article L. 511-2 du code des assurances, tout en devant justifier d'un niveau de capacité professionnelle pour certains contrats, par exemple la garantie propriétaire non occupant vendue avec un mandat de gestion. Vos 14 heures ALUR, en revanche, restent dues.

Cas pratique : une agence qui cumule trois régimes

Une agence exerce la transaction, la gestion locative et le syndic, et son dirigeant est par ailleurs immatriculé comme intermédiaire en assurance pour placer de la PNO.

• Le dirigeant, titulaire des trois mentions : 14 h par an au titre de l'ALUR, thématiques déontologie et non-discrimination incluses sur le cycle de trois ans.
• Ses quatre négociateurs habilités, dont deux agents commerciaux : 14 h par an chacun, à titre personnel.
• La responsable du service gestion, directrice d'établissement : 14 h par an, au titre du 2° de l'article 1er.
• L'activité assurance : régime distinct, à vérifier selon que l'immatriculation est à titre principal ou accessoire.

Un seul compteur ALUR par personne, quatre mentions de carte, et un régime parallèle à ne pas confondre. C'est exactement le type de situation où un espace de suivi centralisé par collaborateur évite l'oubli au moment du renouvellement de carte, et c'est ce que propose Le Campus dans ses offres équipe et réseau.

Ce qu'il faut retenir

Posez-vous la bonne question, et elle n'est pas « quel est mon métier ». Elle est : est-ce que j'exerce sous une carte professionnelle immobilière, ou sous l'habilitation de quelqu'un qui en détient une ? Si oui, vous devez 14 heures par an ou 42 heures sur trois années consécutives. Si non, vous devez autre chose, à une autre autorité, pour une autre durée.

Pour composer un plan conforme à l'obligation ALUR, la page obligation loi ALUR détaille les thématiques imposées, et les parcours 42 heures couvrent le cycle complet. Pour les structures qui doivent suivre plusieurs profils à la fois, voir notre offre pour les équipes.

Note de méthode. Les régimes voisins cités ici évoluent indépendamment de la réglementation immobilière. Avant toute décision, vérifiez le texte applicable à votre statut auprès de l'autorité compétente : CCI pour l'ALUR, ORIAS et ACPR pour l'assurance et le courtage, AMF pour le conseil en investissements financiers, organisme certificateur pour le diagnostic.