Qui est concerné par l'obligation de formation loi ALUR ?

Le titulaire de la carte professionnelle, et toutes les personnes qui travaillent sous cette carte. Cela inclut les directeurs d'établissement et toutes les personnes habilitées à négocier ou s'entremettre, qu'elles soient salariées, agents commerciaux ou mandataires indépendants. L'obligation s'applique à toutes les mentions de la carte, donc aussi bien en transaction qu'en gestion immobilière, en syndic de copropriété ou en marchand de listes. Et le point que la profession sous-estime le plus : si l'une de ces personnes n'a pas fait ses heures, c'est la carte du titulaire qui ne peut pas être renouvelée.

Les trois catégories visées par le texte

L'article 1er du décret n° 2016-173 du 18 février 2016 énumère les personnes soumises à l'obligation de formation continue :

1. les titulaires de la carte professionnelle et, lorsqu'il s'agit d'une personne morale, leur représentant légal et statutaire ;
2. les personnes qui assurent la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau ;
3. les personnes, salariées ou non, habilitées par le titulaire de la carte à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier.

La deuxième catégorie est souvent oubliée : un directeur qui n'est pas représentant statutaire est visé par son seul rôle de direction. La troisième est celle qui coûte le plus cher, parce qu'elle est la plus large.

Le volume est le même pour tous, sans dégressivité : 14 heures par an, ou 42 heures au cours de trois années consécutives d'exercice (article 2 du décret n° 2016-173).

Conséquence pratique immédiate : chaque personne concernée doit pouvoir produire ses propres attestations, à son nom. Une attestation collective au nom de la structure ne vaut rien. Chez Le Campus by Immo2, l'attestation est émise par formation, nominative et datée, avec l'intitulé exact du programme et sa durée : c'est ce document que le collaborateur remet au titulaire de la carte.

Toutes les mentions, toutes les structures

L'article 1er renvoie aux cartes visées par le décret du 20 juillet 1972, ce qui couvre quatre mentions : transactions sur immeubles et fonds de commerce, gestion immobilière, syndic de copropriété, marchand de listes. Le décret ne réserve donc rien à l'agence de transaction.

Concrètement, sont soumis à la même obligation :

• l'agence de transaction, pour son titulaire, ses directeurs et ses négociateurs ;
• le cabinet de gestion locative ou d'administration de biens, pour la mention gestion immobilière ;
• le syndic de copropriété, y compris ses gestionnaires habilités ;
• le réseau de mandataires, pour le titulaire de la carte sous laquelle les mandataires sont habilités ;
• le mandataire ou négociateur indépendant lui-même, au titre de son habilitation.

Ce qui varie d'une structure à l'autre, ce n'est ni le volume ni les thématiques imposées, c'est le contenu des heures libres, qui doit avoir un lien direct avec l'activité exercée (article 3 du décret n° 2016-173).

Le statut ne change rien

C'est le malentendu numéro un. Beaucoup de titulaires de carte font consciencieusement leurs 42 heures en pensant que leurs indépendants gèrent leur propre affaire. Le texte ne fait aucune distinction de statut : il parle de personnes « salariées ou non » habilitées.

Le mandataire indépendant est le cas qui surprend le plus. Il est juridiquement autonome, il facture ses honoraires, il gère son agenda. Mais il exerce sous l'attestation de collaborateur délivrée au titre de la carte du titulaire, ce qui le fait entrer dans la troisième catégorie. Son indépendance ne l'exonère de rien, et surtout elle n'exonère pas le titulaire du contrôle de ses heures.

Deux calendriers différents, et c'est le point que tout le monde rate

L'article 6 du décret n° 2016-173 organise deux circuits de transmission, avec deux délais qui ne sont pas les mêmes. C'est une lecture précise du texte, et elle change la façon de piloter une équipe.

Circuit 1, le titulaire vers la CCI. Les justificatifs sont transmis au président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale « après chaque formation ou au plus tard au moment de la demande de renouvellement de leur carte professionnelle ». Le titulaire dispose donc bien d'une tolérance : il peut tout déposer en une fois avec son dossier de renouvellement.

Circuit 2, l'habilité vers le titulaire. Les personnes habilitées transmettent leurs justificatifs au titulaire de la carte qui les a habilitées, « après chaque formation ». Et cette fois, le texte ne prévoit aucune alternative de report.

Autrement dit, la souplesse du « au plus tard au renouvellement » existe pour le dépôt à la CCI, pas pour la remontée interne. Un collaborateur qui garde ses attestations dans un tiroir pendant trois ans n'est pas dans l'esprit du texte, et le titulaire n'a aucun moyen de savoir où il en est. C'est précisément ce qui produit les mauvaises surprises à trois mois de l'échéance.

Pourquoi c'est la carte du titulaire qui est en jeu

L'article 3-1 de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi ALUR) fixe la sanction : la carte professionnelle ne peut être renouvelée si les personnes concernées ne justifient pas avoir rempli cette obligation.

La collecte des attestations n'est donc pas une politesse administrative, c'est une obligation du titulaire, et c'est lui qui en porte la conséquence. Le collaborateur qui n'a rien fait perd son habilitation, ce qui est déjà gênant. Le titulaire, lui, risque son outil de travail.

Ce que ça change, concrètement

Trois actions, dans cet ordre :

1. Faites le recensement. Listez nommément qui exerce sous votre carte : vous, vos représentants statutaires, vos directeurs, chaque habilité. Pour chacun, notez les heures validées et la date de délivrance de la carte, puisque c'est elle qui borne le cycle.
2. Organisez la remontée au fil de l'eau. L'article 6 vous y autorise et l'échéance vous y oblige : 42 heures ne se rattrapent pas en un week-end, et les délais de financement sont de un à trois mois.
3. Vérifiez qui signe les attestations. Seul un organisme de formation enregistré, ou ayant déposé une déclaration d'activité en cours d'enregistrement, peut réaliser ces actions (article 4 du décret n° 2016-173). Quand un collaborateur se forme ailleurs que chez l'organisme que vous avez retenu, demandez simplement le numéro de déclaration d'activité de l'entité qui émet l'attestation et comparez-le à la liste publique des organismes de formation. Un organisme déclaré le donne sans hésiter : Le Campus by Immo2 est enregistré sous le n°11755914875, affiché en pied de chacune de ses pages.

Sur le point 1, l'espace de suivi ALUR de Le Campus donne au titulaire de la carte une vue consolidée par collaborateur : heures validées, thématiques obligatoires déjà couvertes, échéance de la carte. Les attestations délivrées par d'autres organismes peuvent y être déposées, pour que le compteur reste complet même quand les formations viennent de plusieurs sources.

⚠️ Ce cadre va évoluer. Le décret sur la formation initiale des collaborateurs immobiliers, prévu par la loi ALUR depuis 2014, n'est toujours pas paru au Journal officiel. S'il sort dans la forme discutée, un collaborateur entrant devra satisfaire une obligation de formation initiale avant d'entrer dans le cycle de formation continue. Nous suivons le calendrier dans notre point d'étape sur le décret formation initiale.

Ce qu'il faut retenir

L'obligation de formation loi ALUR vise le titulaire de la carte, les directeurs d'établissement et toutes les personnes habilitées, salariées ou non, quelle que soit la mention de la carte et quelle que soit la structure. Le volume est identique pour chacun : 14 heures par an ou 42 heures sur trois années consécutives d'exercice.

Retenez surtout les deux calendriers : un habilité remet ses attestations au titulaire après chaque formation, alors que le titulaire peut attendre son renouvellement pour les déposer à la CCI. Et c'est cette carte qui est refusée si le compte n'y est pas. Pour un titulaire, la conclusion tient en une phrase : le suivi des heures de vos collaborateurs est votre sujet, pas le leur.

Le cadre réglementaire complet est repris sur la page obligation loi ALUR, et pour composer les plans de formation, voir quelle formation continue loi ALUR choisir. Si vous suivez plusieurs collaborateurs, la page formations en entreprise détaille le suivi manager et la collecte centralisée des attestations.